V rámci zkoušek realitních zprostředkovatelů podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, je po uchazečích požadována znalost tzv. etického kodexu CEPI. Zároveň s tím se požaduje, aby uchazeči prokázali schopnost aplikovat principy tohoto etického kodexu na praktických případech.
Co je to „etický kodex CEPI“?
Evropskou asociace realitních profesionálů CEPI je mezinárodní realitní asociace s centrálou v Bruselu. CEPI sdružuje profesní organizace a instituce realitních profesionálů, tj. realitních zprostředkovatelů a správců nemovitostí, zejména ze členských zemí Evropské unie (a dále například Švýcarska či Ukrajiny). Jejím cílem je zvýšení kvality realitních profesí a podpora profesionalizace na trhu realitních zprostředkovatelů, kanceláří a správců nemovitostí. V rámci Evropské unie se rovněž snaží o harmonizaci právní úpravy realitního zprostředkování napříč členskými státy a o přeshraniční spolupráci. Rovněž se aktivně podílí na tvorbě evropské legislativy a je poradní institucí při přípravě národních právních úprav. Za Českou republiku je jejím členem Asociace realitních kanceláří ČR (ARK ČR).
První Evropský etický kodex realitních profesionálů (European Code of Ethics for Real Estate Professionals) vydala CEPI v roce 2006. Následně v roce 2018 vydala modernizovaný kodex, nazvaný European Code of Conduct and Ethical Behaviour for National Real Estate Association Members, který prvně jmenovaný doplňuje a rozvíjí o nová témata a oblasti. Druhý jmenovaný tak budeme dále označovat jako Kodex.
Kodex upravuje standardy fungování realitních profesionálů. Byť není pro činnosti realitních zprostředkovatelů v České republice přímo závazný, je kladen silný důraz na to, aby jeho pravidla byla všeobecně dodržována a případně inkorporována do vnitřních etických kodexů a zásad jednotlivých národních asociací či přímo realitních kanceláří.
Základní principy Kodexu
Kodex staví především na principech transparentnosti, čestnosti a nezávislosti realitních profesionálů. Jeho cílem je především zvýšení kvality služeb a odbornosti realitních profesionálů, a dále také důvěrnosti a transparentnosti realitních služeb, či předcházení možnému střetu zájmů mezi realitním profesionálem a klientem. Tyto základní principy jsou rozpracovány do jednotlivých zásad, které stanovují rámec etického jednání realitního profesionála.
Zásady etického jednání realitních profesionálů
Realitní profesionálové a mezi nimi i realitní zprostředkovatelé (dále jako „RZ“) musí při výkonu svého povolání ctít následující zásady:
Nezávislost – RZ musí ve všech případech jednat podle pokynů klienta a v jeho zájmu, vždy nezávisle a nestranně. Tato zásada se v činnosti RZ projevuje především tak, že RZ nesmí upřednostňovat své zájmy nebo zájmy jiných osob před zájmy svého klienta. Nestranností se pak má na mysli to, že samotný RZ se nesmí v rozporu se zájmy klienta stát samostatným účastníkem realitního obchodu. V duchu této zásady jsou RZ povinni se vyhnout situacím, ve kterých by se sami stali takovými účastníky realitního obchodu, jejichž zájmy jdou proti zájmům jejich klienta (tedy např. pokud by RZ, či jemu spřátelená osoba, kupoval nemovitost svého klienta neodůvodněně pod obvyklou cenou).
Zodpovědnost – RZ musí jednat zodpovědně, tedy informovaně a s vědomím možných důsledků, které jejich jednání může mít na klienta. V případě, že klient udělí RZ pokyny, které dle odborného názoru RZ mohou mít pro klienta negativní důsledky (například právní, daňové či ekonomické) či mohou být v rozporu s jeho zájmy, musí o tom klienta vyrozumět. Pokyny klienta, které jsou v rozporu s právními předpisy, rovněž nesmí RZ splnit. Takovéto pokyny se mohou týkat například porušení zákazu diskriminace při obstarávání zájemce, obcházení zákona v oblastech daní, nebo porušení právních předpisů v oblasti potírání praní špinavých peněz.
Čestnost – RZ musí vystupovat v jednání s klientem a s třetími osobami čestně a v nejlepším zájmu klienta. Při jednání s RZ nemohou vznikat pochyby o jeho bezúhonnosti a charakterním jednání.
Zákaz diskriminace – RZ si musí při výkonu svého povolání počínat tak, aby nedocházelo k diskriminaci klientů ani třetích osob na základě národnosti, rasy, vyznání, věku, pohlaví, místa narození či původu a zdržet se všech forem diskriminace, které nejsou přípustné podle Listiny základních práv a svobod Evropské unie. V České republice je v tomto směru rovněž třeba brát v potaz úpravu Antidiskriminačního zákona č. 198/2009 Sb.
Důvěrnost – RZ musí zachovávat nejvyšší standardy důvěrnosti veškerých informací, se kterými se seznámí při výkonu svojí činnosti či které mu jsou v souvislosti s jeho činností sděleny ze strany klientů či třetích osob. RZ je povinen zachovávat důvěrnost jemu sdělených informací ve vztahu ke všem subjektům, které nejsou přímými účastníky jím vyřizované záležitosti a tyto informace je oprávněn poskytovat pouze v rozsahu, který je nezbytný pro řádný výkon činnosti pro svého klienta. RZ tak musí zejména držet v tajnosti informace o majetkových či rodinných poměrech klientů, které se při realizaci realitního obchodu přirozeně dozvídá.
-
Odbornost – RZ musí jednat s vědomím vlastní odbornosti, vzdělání a profesionálních zkušeností a nenabízet klientům služby ani nevyřizovat záležitosti, které přesahují jeho odborné schopnosti. RZ nesmí přijímat zakázky či vyřizovat záležitosti, které jeho odbornost přesahují.
Profesionalita – RZ jsou povinni při své činnosti využívat všech svých profesionálních schopností a dovedností, a to v souladu s platnou legislativou a profesními standardy. RZ je současně povinen znát v potřebném rozsahu aktuální právní úpravu oblastí, ve kterých poskytuje své služby. Se zásadou souvisí i povinnost průběžného vzdělávání RZ, a to především v oblastech práva a daní, ale rovněž v oblasti obchodu, marketingu, prezentace či osobního vystupování, neboť i ty rámují celkovou kvalitu poskytovaných realitních služeb.
Poctivost vůči klientům – RZ musí vůči svým klientům vystupovat poctivě a své služby poskytovat vždy na základě písemné smlouvy. Ujednání takové smlouvy musí být oboustranně vyvážená a v souladu s platnou právní úpravou. Ve smlouvě musí být transparentním způsobem upraven především obsah a rozsah poskytované služby, jakož i její cena a veškeré související poplatky. Klient musí být poučen o obsahu smlouvy s RZ a jejích důsledcích.
Zákaz střetu zájmů – RZ musí jednat tak, aby se vyhýbal případnému střetu vlastních zájmů se zájmy svého klienta. V případě možného střetu zájmů je o této skutečnosti povinen písemně informovat klienta a současně dát klientovi možnost, aby z důvodu možného střetu zájmů spolupráci s RZ ukončil.
Kolegialita – RZ musí ctít profesní kolegialitu s jinými RZ a jednat tak vůči nim s úctou a vzájemným respektem. RZ se musí vyvarovat nemístné kritiky na adresu svých profesních kolegů i konkurentů a vyhnout se hodnocení postupů či výsledků práce jiných RZ za účelem získání vlastního prospěchu (tedy například kritiky práce jiných RZ s vidinou přebírání jejich klientů).
Diskrétnost – RZ musí za všech okolností zachovávat absolutní diskrétnost o záležitostech klientů a třetích stran, se kterými se seznámil při výkonu své profesionální činnosti. Stejnou diskrétnost je povinen zajistit i u svých zaměstnanců a spolupracovníků.
Odměna za odvedenou práci – RZ není oprávněn přijímat odměny dříve, než z jeho strany dojde k řádnému poskytnutí sjednané služby, tedy k uzavření zprostředkovávané smlouvy či k obstarání příležitosti k uzavření smlouvy. Finanční prostředky klientů musí být uloženy na bankovním účtu, který je oddělený od ostatních prostředků RZ.
Nakládání s prostředky – RZ je povinen zajistit bezpečné nakládání s finančními prostředky svých klientů, zejména pak prostředků tvořících kupní cenu či jinou úplatu. V případě poskytnutí či zprostředkování úschovy musí RZ zajistit, aby úschova byla zpracována v souladu se zákonnými požadavky a případně s požadavky kladenými na třetí osoby, které úschovy poskytují (např. stavovskými předpisy České advokátní komory).
Profesní rozvoj – RZ se musí po celou dobu výkonu své činnosti průběžně vzdělávat tak, aby znal především aktuální právní úpravu související s jeho činností, a dále aby byl seznámen s aktuálními trendy, praxí a profesionálními požadavky aplikovanými v jeho oboru.
Etický marketing – RZ nesmí při propagaci a marketingu v souvislosti s nabídkou uvádět nepravdivé či zavádějící informace, ani informace, které nemá dostatečně prověřené či o jejichž pravdivosti a správnosti má důvodné pochybnosti. RZ by měl vždy před započetím nabídky provést důkladnou právní i faktickou prověrku nemovitosti a vyžádat si od klienta všechny doklady, které jsou relevantní při nabídce nemovitosti či při poskytování služeb.
Potírání praní špinavých peněz – RZ musí jednat v souladu s právními předpisy v oblasti potírání praní špinavých peněz a financování terorismu (AML) a jednat s maximální obezřetností tak, aby při své činnosti praní špinavých peněz či financování terorismu neumožnil či k němu sám aktivně nepřispěl.
Ochrana osobních údajů – RZ musí dbát platných právních předpisů na poli ochrany osobních údajů (GDPR) a nakládat s osobními údaji klientů s maximální obezřetností.
Spravedlivá odměna – Odměna RZ musí vycházet z transparentního ujednání s klientem, se kterým klient předem vyjádřil svůj souhlas při vědomí všech podstatných okolností. Odměna RZ nesmí být svou výší nepřiměřená okolnostem a náročnosti případu. Zásada spravedlivé odměny zahrnuje rovněž zákaz poskytování služeb za tzv. dumpingové ceny, tedy za ceny pod hranicí nákladů s cílem vytlačení konkurence z trhu.
Zákonnost – RZ musí svou činnost vykonávat vždy v souladu s platnou právní úpravou. V případě, že se klient dostává do rozporu s platnou právní úpravou, musí jej o tom RZ bez zbytečného odkladu vyrozumět.
Pojištění – RZ musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn, a to v souladu s platnou právní úpravou (§ 7 zákona o realitním zprostředkování).
Publikováno k právnímu stavu ke dni 26.9.2022
Mgr. Christian Grym, LL.M.
advokát