🔴 Podle novely katastrální vyhlášky č. 346/2022 Sb. bude od 1.1.2024 v katastru nemovitostí nově evidovaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru (§ 15 odst. 3 písm. c) katastrální vyhlášky)

🔴 Podlahové plochy budou evidovány podle toho, co je uvedeno prohlášení vlastníka, nebo jiné listiny, která byla podkladem pro zápis jednotky (např. smlouvy o výstavbě).

🔴Tyto údaje budou katastrální úřady zapisovat z moci úřední, a to jak zpětně u již existujících jednotek, tak i u všech nově zapisovaných.

👉 Tato novinka v praxi poslouží především kupujícím a realitním zprostředkovatelům, kteří už nebudou muset podlahovou plochu ověřovat ze sbírky listin katastrálního úřadu.

Zřídit zástavní právo ke členskému podílu v bytovém družstvu nebylo až do účinnosti zák. č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), možné. Vzhledem k tomu, že se na trhu prakticky nevyskytují vhodné finanční produkty, které by nevyžadovaly zřízení zástavního práva, tak do roku 2014 prakticky nebylo možné financovat „koupi“ družstevního bytu jinak než z vlastních prostředků. Jaké jsou praktické poznatky v této oblasti po více než třech a půl letech účinnosti ZOK?

Za staré právní úpravy

Jak jsem již naznačil v úvodu, největším problémem při koupi družstevního bytu je jeho financování. Při koupi družstevního bytu totiž nepřevádíme nemovitou věc, ale pouze členský podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno právo nájmu bytové jednotky ve vlastnictví bytového družstva. Předmětem vlastnictví tak není nic jiného než podíl v obchodní korporaci, který je movitou věcí a zajištění hypotečního úvěru zástavním právem tak není možné. Dříve tak existovaly pouze dva způsoby jak zajistit úvěrové financování družstevního bytu.

➙Nejběžnější praxí bylo zastavení jiné nemovité věci ve vlastnictví kupujícího, případně jiné osoby, která byla ochotná řádné splacení cizího hypotečního úvěru zajistit svou nemovitou věcí.

➙V případě, že nebyla k dispozici jiná nemovitá věc k zastavení, existovala tu ještě reálná šance v případě, že v dohledném časovém horizontu (z pravidla do 1 roku) má dojít k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví. Pro takový případ banky poskytovaly (a stále poskytují) tzv. předhypoteční úvěr. Jeho princip spočívá v tom, že na přechodnou dobu jsou kupujícímu vyplaceny finanční prostředky bez zajištění zástavním právem, které budou po převodu bytu do osobního vlastnictví refinancovány z klasického hypotečního úvěru, zajištěného zástavním právem k nově vzniklé bytové jednotce. Toto řešení však banky vyhodnocují jako rizikové, což se promítá do výrazně vyšší úrokové sazby oproti klasickému hypotečnímu úvěru. Po dobu trvání předhypotečního úvěru navíc dlužník splácí pouze úroky, nikoli jistinu. Řada nepříjemností čeká kupujícího v případě, že převod do osobního vlastnictví ve stanovené lhůtě nestihne.

Z popsaných hledisek se tedy obě dřívější varianty ve srovnání s klasickým zajištěním hypotečního úvěru nemovitou věcí jeví jako problematické, nevýhodné či rizikové.

Po novelizaci civilního práva

S účinností ZOK došlo ohledně zastavitelnosti členského podílu v bytovém družstvu k zásadní změně. Podle ustanovení § 32 odst. 3 ZOK totiž lze zastavit podíl společníka v obchodní korporaci za podmínek, za nichž ho lze převést, přičemž dále dodává, že zastavení podílu v bytovém družstvu lze stanovami podmínit nebo vyloučit. Není tedy sice možné obecně konstatovat, že jsou volně zastavitelné podíly ve všech bytových družstvech, avšak v praxi se setkáváme spíše s tím, že bytová družstva ve svých stanovách zastavitelnost podílů nevylučují.

Občanský zákoník ve svém § 1322 odst. 1 (dále jen „OZ“) dále problematiku vzniku zástavního práva k podílu rozvádí, když stanoví že zástavní právo k podílu vzniká zápisem do veřejného rejstříku, ve kterém je korporace zapsána. Podle § 42 zák. č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, (dále jen „VeřRej“) jsou bytová družstva jsou zapsána v obchodním rejstříku. V počátcích aplikace nové právní úpravy však vznikl praktický problém, kdy rejstříkové soudy poukazovaly na skutečnost, že na základě §§ 25 a 48 VeřRej se do obchodního rejstříku údaje o členech bytových družstev a jejich členských podílech nezapisují. Na podkladě této argumentace pak nemělo být možné ani zapsání zástavního práva k družstevnímu podílu, neboť jej zákon nedovoloval ve veřejném rejstříku vymezit. Mimoděk přitom též soudy poukazovaly na skutečnost, že k zápisu zástavního práva k movité věci existuje Rejstřík zástav vedený Notářskou komorou.

Tyto výkladové nejasnosti (nejspíš) s konečnou platností překlenulo Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 28.7.2015, sp. zn. 14 Cmo 354/2014. Stanovisko Vrchního soudu prezentované v uvedeném rozhodnutí by se dalo shrnout tak, že ustanovení § 1322 OZ stanovuje jediný přípustný způsob, jakým může zástavní právo k podílu ve veřejné korporaci vzniknout. Není tedy přípustné argumentovat tím, že pro tento zápis není opora v jiném zákoně. Rejstříkové soudy proto musí najít způsob, jak příslušný zápis provést [1]. Zákon zcela jasně odkazuje na rejstřík, ve kterém je daná obchodní korporace zapsána, Rejstřík zástav nepřipadá tedy za účelem zápisu podílu v bytovém družstvu v úvahu. Argumentace oponujícího rejstříkového soudu ve výše uvedené věci navíc nebrala v potaz skutečnost, že Rejstřík zástav je veřejným seznamem, nikoli veřejným rejstříkem a tedy nesplňuje požadavek na formální publicitu zápisu. Ve stejném rozhodnutí se navíc Vrchní soud v Praze vyjádřil též k otázce aktivní legitimace k podání návrhu na zápis zástavního práva do Obchodního rejstříku. Správně přitom dovodil, že návrh podaný pouze zástavním věřitelem je přípustný, když požadavek na souhlas bytového družstva je nadbytečný a postačí pouze souhlas zástavního dlužníka.

Zastavení podílu v bytovém družstvu tak již sice bylo zákonem umožněno, přes to se ale banky k zajišťování úvěrů zástavním právem k podílu v bytovém družstvu staví stále spíše negativně. Důvodů může být několik, ať už se jedná o nedostatek zkušeností s novými právními instituty, nebo o rizika, která vyplývají z charakteru bytového družstva jako takového. Vlastnictví podílů v bytovém družstvu je totiž, na rozdíl od vlastnictví nemovitých věcí, evidováno pouze v neveřejném seznamu členů družstva. Taktéž převod družstevního podílu je do velké míry záležitost, která se odehrává za zavřenými dveřmi. V neposlední řadě je tu pak (za splnění zákonných podmínek) možnost vyloučení člena bytového družstva. Všechny tyto skutečnosti skýtají příležitost pro vznik situací, které v důsledku vedou banky spíše k tomu, aby podíly v bytovém družstvu do zástavy nebraly.

Závěrem lze tedy shrnout, že ačkoli je zastavení členského podílu v bytovém družstvu obecně přípustné a též příslušné rejstříkové soudy mají nástroje a metodiku, jak s takovým zástavním právem pracovat, nevýhody a rizika s tímto druhem zajištění dluhu spojená stále způsobují to, že k výraznému posunu ohledně financování družstevního bydlení nedošlo. V nebankovním sektoru naopak mezi způsoby zajištění stále převažují nástroje jiné, především pak zajišťovací převod práva, který staví věřitele oproti dlužníkovi do výrazně silnější pozice, než v případě práva zástavního. Vzhledem k jisté netransparentnosti družstevního vlastnictví se přitom nedá předpokládat, že by na tomto poli do budoucna došlo mezi poskytovateli úvěrů k výraznějšímu posunu.

Publikováno pro EPRAVO.CZ k právnímu stavu ke dni 5.9.2017

Mgr. Christian Grym, LL.M.

advokát

[1] V současnosti se rejstříkové soudy na toto usnesení adaptovaly tak, že člena družstva spolu se zastaveným podílem zapisují do obchodního rejstříku mezi další skutečnosti

V rámci zkoušek realitních zprostředkovatelů podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, je po uchazečích požadována znalost tzv. etického kodexu CEPI. Zároveň s tím se požaduje, aby uchazeči prokázali schopnost aplikovat principy tohoto etického kodexu na praktických případech.

Co je to „etický kodex CEPI“?

Evropskou asociace realitních profesionálů CEPI je mezinárodní realitní asociace s centrálou v Bruselu. CEPI sdružuje profesní organizace a instituce realitních profesionálů, tj. realitních zprostředkovatelů a správců nemovitostí, zejména ze členských zemí Evropské unie (a dále například Švýcarska či Ukrajiny). Jejím cílem je zvýšení kvality realitních profesí a podpora profesionalizace na trhu realitních zprostředkovatelů, kanceláří a správců nemovitostí. V rámci Evropské unie se rovněž snaží o harmonizaci právní úpravy realitního zprostředkování napříč členskými státy a o přeshraniční spolupráci. Rovněž se aktivně podílí na tvorbě evropské legislativy a je poradní institucí při přípravě národních právních úprav. Za Českou republiku je jejím členem Asociace realitních kanceláří ČR (ARK ČR).

První Evropský etický kodex realitních profesionálů (European Code of Ethics for Real Estate Professionals) vydala CEPI v roce 2006. Následně v roce 2018 vydala modernizovaný kodex, nazvaný European Code of Conduct and Ethical Behaviour for National Real Estate Association Members, který prvně jmenovaný doplňuje a rozvíjí o nová témata a oblasti. Druhý jmenovaný tak budeme dále označovat jako Kodex.

Kodex upravuje standardy fungování realitních profesionálů. Byť není pro činnosti realitních zprostředkovatelů v České republice přímo závazný, je kladen silný důraz na to, aby jeho pravidla byla všeobecně dodržována a případně inkorporována do vnitřních etických kodexů a zásad jednotlivých národních asociací či přímo realitních kanceláří.

Základní principy Kodexu

Kodex staví především na principech transparentnosti, čestnosti a nezávislosti realitních profesionálů. Jeho cílem je především zvýšení kvality služeb a odbornosti realitních profesionálů, a dále také důvěrnosti a transparentnosti realitních služeb, či předcházení možnému střetu zájmů mezi realitním profesionálem a klientem. Tyto základní principy jsou rozpracovány do jednotlivých zásad, které stanovují rámec etického jednání realitního profesionála.

Zásady etického jednání realitních profesionálů

Realitní profesionálové a mezi nimi i realitní zprostředkovatelé (dále jako „RZ“) musí při výkonu svého povolání ctít následující zásady:

1. Nezávislost – RZ musí ve všech případech jednat podle pokynů klienta a v jeho zájmu, vždy nezávisle a nestranně. Tato zásada se v činnosti RZ projevuje především tak, že RZ nesmí upřednostňovat své zájmy nebo zájmy jiných osob před zájmy svého klienta. Nestranností se pak má na mysli to, že samotný RZ se nesmí v rozporu se zájmy klienta stát samostatným účastníkem realitního obchodu. V duchu této zásady jsou RZ povinni se vyhnout situacím, ve kterých by se sami stali takovými účastníky realitního obchodu, jejichž zájmy jdou proti zájmům jejich klienta (tedy např. pokud by RZ, či jemu spřátelená osoba, kupoval nemovitost svého klienta neodůvodněně pod obvyklou cenou).

2. Zodpovědnost – RZ musí jednat zodpovědně, tedy informovaně a s vědomím možných důsledků, které jejich jednání může mít na klienta. V případě, že klient udělí RZ pokyny, které dle odborného názoru RZ mohou mít pro klienta negativní důsledky (například právní, daňové či ekonomické) či mohou být v rozporu s jeho zájmy, musí o tom klienta vyrozumět. Pokyny klienta, které jsou v rozporu s právními předpisy, rovněž nesmí RZ splnit. Takovéto pokyny se mohou týkat například porušení zákazu diskriminace při obstarávání zájemce, obcházení zákona v oblastech daní, nebo porušení právních předpisů v oblasti potírání praní špinavých peněz.

3. Čestnost – RZ musí vystupovat v jednání s klientem a s třetími osobami čestně a v nejlepším zájmu klienta. Při jednání s RZ nemohou vznikat pochyby o jeho bezúhonnosti a charakterním jednání.

4. Zákaz diskriminace – RZ si musí při výkonu svého povolání počínat tak, aby nedocházelo k diskriminaci klientů ani třetích osob na základě národnosti, rasy, vyznání, věku, pohlaví, místa narození či původu a zdržet se všech forem diskriminace, které nejsou přípustné podle Listiny základních práv a svobod Evropské unie. V České republice je v tomto směru rovněž třeba brát v potaz úpravu Antidiskriminačního zákona č. 198/2009 Sb.

5. Důvěrnost – RZ musí zachovávat nejvyšší standardy důvěrnosti veškerých informací, se kterými se seznámí při výkonu svojí činnosti či které mu jsou v souvislosti s jeho činností sděleny ze strany klientů či třetích osob. RZ je povinen zachovávat důvěrnost jemu sdělených informací ve vztahu ke všem subjektům, které nejsou přímými účastníky jím vyřizované záležitosti a tyto informace je oprávněn poskytovat pouze v rozsahu, který je nezbytný pro řádný výkon činnosti pro svého klienta. RZ tak musí zejména držet v tajnosti informace o majetkových či rodinných poměrech klientů, které se při realizaci realitního obchodu přirozeně dozvídá.

6. Odbornost – RZ musí jednat s vědomím vlastní odbornosti, vzdělání a profesionálních zkušeností a nenabízet klientům služby ani nevyřizovat záležitosti, které přesahují jeho odborné schopnosti. RZ nesmí přijímat zakázky či vyřizovat záležitosti, které jeho odbornost přesahují.

7. Profesionalita – RZ jsou povinni při své činnosti využívat všech svých profesionálních schopností a dovedností, a to v souladu s platnou legislativou a profesními standardy. RZ je současně povinen znát v potřebném rozsahu aktuální právní úpravu oblastí, ve kterých poskytuje své služby. Se zásadou souvisí i povinnost průběžného vzdělávání RZ, a to především v oblastech práva a daní, ale rovněž v oblasti obchodu, marketingu, prezentace či osobního vystupování, neboť i ty rámují celkovou kvalitu poskytovaných realitních služeb.

8. Poctivost vůči klientům – RZ musí vůči svým klientům vystupovat poctivě a své služby poskytovat vždy na základě písemné smlouvy. Ujednání takové smlouvy musí být oboustranně vyvážená a v souladu s platnou právní úpravou. Ve smlouvě musí být transparentním způsobem upraven především obsah a rozsah poskytované služby, jakož i její cena a veškeré související poplatky. Klient musí být poučen o obsahu smlouvy s RZ a jejích důsledcích.

9. Zákaz střetu zájmů – RZ musí jednat tak, aby se vyhýbal případnému střetu vlastních zájmů se zájmy svého klienta. V případě možného střetu zájmů je o této skutečnosti povinen písemně informovat klienta a současně dát klientovi možnost, aby z důvodu možného střetu zájmů spolupráci s RZ ukončil.

10. Kolegialita – RZ musí ctít profesní kolegialitu s jinými RZ a jednat tak vůči nim s úctou a vzájemným respektem. RZ se musí vyvarovat nemístné kritiky na adresu svých profesních kolegů i konkurentů a vyhnout se hodnocení postupů či výsledků práce jiných RZ za účelem získání vlastního prospěchu (tedy například kritiky práce jiných RZ s vidinou přebírání jejich klientů).

11. Diskrétnost – RZ musí za všech okolností zachovávat absolutní diskrétnost o záležitostech klientů a třetích stran, se kterými se seznámil při výkonu své profesionální činnosti. Stejnou diskrétnost je povinen zajistit i u svých zaměstnanců a spolupracovníků.

12. Odměna za odvedenou práci – RZ není oprávněn přijímat odměny dříve, než z jeho strany dojde k řádnému poskytnutí sjednané služby, tedy k uzavření zprostředkovávané smlouvy či k obstarání příležitosti k uzavření smlouvy. Finanční prostředky klientů musí být uloženy na bankovním účtu, který je oddělený od ostatních prostředků RZ.

13. Nakládání s prostředky – RZ je povinen zajistit bezpečné nakládání s finančními prostředky svých klientů, zejména pak prostředků tvořících kupní cenu či jinou úplatu. V případě poskytnutí či zprostředkování úschovy musí RZ zajistit, aby úschova byla zpracována v souladu se zákonnými požadavky a případně s požadavky kladenými na třetí osoby, které úschovy poskytují (např. stavovskými předpisy České advokátní komory).

14. Profesní rozvoj – RZ se musí po celou dobu výkonu své činnosti průběžně vzdělávat tak, aby znal především aktuální právní úpravu související s jeho činností, a dále aby byl seznámen s aktuálními trendy, praxí a profesionálními požadavky aplikovanými v jeho oboru.

15. Etický marketing – RZ nesmí při propagaci a marketingu v souvislosti s nabídkou uvádět nepravdivé či zavádějící informace, ani informace, které nemá dostatečně prověřené či o jejichž pravdivosti a správnosti má důvodné pochybnosti. RZ by měl vždy před započetím nabídky provést důkladnou právní i faktickou prověrku nemovitosti a vyžádat si od klienta všechny doklady, které jsou relevantní při nabídce nemovitosti či při poskytování služeb.

16. Potírání praní špinavých peněz – RZ musí jednat v souladu s právními předpisy v oblasti potírání praní špinavých peněz a financování terorismu (AML) a jednat s maximální obezřetností tak, aby při své činnosti praní špinavých peněz či financování terorismu neumožnil či k němu sám aktivně nepřispěl.

17. Ochrana osobních údajů – RZ musí dbát platných právních předpisů na poli ochrany osobních údajů (GDPR) a nakládat s osobními údaji klientů s maximální obezřetností.

18. Spravedlivá odměna – Odměna RZ musí vycházet z transparentního ujednání s klientem, se kterým klient předem vyjádřil svůj souhlas při vědomí všech podstatných okolností. Odměna RZ nesmí být svou výší nepřiměřená okolnostem a náročnosti případu. Zásada spravedlivé odměny zahrnuje rovněž zákaz poskytování služeb za tzv. dumpingové ceny, tedy za ceny pod hranicí nákladů s cílem vytlačení konkurence z trhu.

19. Zákonnost – RZ musí svou činnost vykonávat vždy v souladu s platnou právní úpravou. V případě, že se klient dostává do rozporu s platnou právní úpravou, musí jej o tom RZ bez zbytečného odkladu vyrozumět.

20. Pojištění – RZ musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn, a to v souladu s platnou právní úpravou (§ 7 zákona o realitním zprostředkování).

Publikováno k právnímu stavu ke dni 26.9.2022

Mgr. Christian Grym, LL.M.

advokát

V nedávné době jsem narazil na poměrně emotivně vedenou diskuzi, týkající se specifického, leč zajímavého problému v oblasti stavebního práva. Jádrem sporu byl totiž způsob a rozsah, v jakém je v zájmu obrany a bezpečnosti státu možné omezovat civilní výstavbu v určitých oblastech, které jsou ze strany ministerstev obrany či vnitra považovány za významné. Přirozeně se tak tato problematika nejvíce dotýká vlastníků nemovitostí v širším okolí vojenských a policejních objektů. Jak však ukazuje praxe, zájmy zmíněných ministerstev může být rovněž dotčena civilní výstavba, která se v přímém sousedství takových objektů vůbec nenachází.

Vymezení problému

Procesní ochranou některých veřejných zájmů se v rámci zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), (dále jako „stavební zákon“) zaobírá hlava IV., §§ 175-177. Vedle zájmu na ochraně kulturně cenných předmětů a staveb, památkové péči, ochraně přírody, jakož i zájmu na ochraně zdraví a majetku lidí při mimořádných událostech, považuje stavební zákon za veřejný zájem hodný zvláštního zřetele rovněž zájem na zajištění obrany a bezpečnosti státu.

Ochrana zájmu na obraně a bezpečnosti státu přitom byla do této části stavebního zákona přetavena v podobě (jediného) ustanovení § 175 odst. 1. podle kterého:

„V územích vymezených Ministerstvem obrany nebo Ministerstvem vnitra lze v zájmu zajišťování obrany a bezpečnosti státu vydat územní rozhodnutí a povolit stavbu jen na základě jejich závazného stanoviska. Vymezená území oznámí pořizovatelům územně analytických podkladů a stavebním úřadům, v jejichž správních obvodech se nacházejí.“

Toto poměrně nenápadné ustanovení přitom již na první pohled vyvolává celou řadu otázek.

Jak jsem již uvedl, deklarovaným smyslem této právní úpravy je procesní ochrana zájmu na zajišťování obrany a bezpečnosti státu ve výstavbě. Za účelem prosazování tohoto veřejného zájmu zákon povolává nadepsané ustanovení oba uvedené ústřední orgány státní správy, aby při územním rozhodování vystupovaly v pozici dotčených orgánů. Formou závazných stanovisek přitom mohou obě jmenovaná ministerstva podstatným způsobem zasahovat do procesů územního rozhodování (i plánování). Mohou tak výstavbu v konkrétním případě omezit, či zcela zakázat, případně mohou klást stavebníkovi podmínky pro realizaci a užívání staveb. Obdobně významným způsobem pak mohou dotčené orgány ovlivňovat proces tvorby územně plánovací dokumentace (tj. zásady územního rozvoje, regulační plány a především územní plány obcí). Do procesu územního plánování však tyto orgány ingerují rovněž na základě ustanovení § 6 odst. 1 písm. h) zákona č. 222/1999 Sb., o zajišťování obrany České republiky.

Vydávání závazných stanovisek je dle uvedeného ustanovení teritoriálně omezeno na „území vymezená Ministerstvem obrany nebo Ministerstvem vnitra“ (nazývejme je dále vymezená či zájmová území). Zákon však poněkud ponechává stranou otázku, co jsou tato vymezená území vlastně zač, jakou formou jsou vymezována, či za jakých podmínek mohou býti vymezena. A tím se dostáváme k jádru celého problému, neboť právě v tomto spatřuji avizovanou problematičnost právní úpravy § 175 stavebního zákona.

Možné výklady

Neuchopitelnost ustanovení § 175 stavebního zákona umocňuje rovněž fakt, že komentářová literatura se detailnějšímu výkladu vesměs vyhýbá. Jediný souvislejší rozbor dané normy podává Lachmann.[1] Ten se domnívá, že tato vymezená území představují zvláštní a svébytnou formu územního omezení, v mnoha ohledech podobnou např. některým druhům ochranných pásem (dle § 83 stavebního zákona, § 37 zákona o ochraně přírody, či § 44 zákona o zajišťování obrany České republiky, aj.). Lachmann současně uvedené ustanovení považuje za kompetenční normu, která zmíněná ministerstva k vymezení zájmových území přímo opravňuje. Příslušné ministerstvo by tak prakticky mělo možnost pasovat samo sebe do role dotčeného orgánu.

Zcela opačný názor zastává Plos,[2] který uvádí: „Ustanovení § 175 a § 176 SZ však je pouhým předpokladem pro vstup dotčených správních orgánů do řízení, není však zmocňujícím ustanovením. Takové ustanovení musí být obsaženo v právním předpisu speciálním, na jehož základě dotčený správní orgán hájí veřejný zájem.“

Podle Plose nemůžeme pojem vymezené území chápat jako zvláštní institut (speciální druh územního omezení), ale toliko jako obecný pojem, sběrnou kategorii. Předmětné ustanovení podle něj v zásadě říká, že je-li na základě jiného zákona některé z uvedených ministerstev oprávněno zřídit, vyhlásit, vymezit či rozhodnout o zvláštním územním omezení (např. o ochranném pásmu), získá ministerstvo současně s tím právo vstupovat v roli dotčeného orgánu do procesů územního plánování a rozhodování. Ustanovení § 175 stavebního zákona tak nedává ministerstvům žádná zvláštní oprávnění k zásahům do území, ale počítá s existencí jiného předpisu.

Již na tomto místě se sluší předestřít, že výklad Lachmannův vychází do značné míry z praxe, neboť právě tímto způsobem si uvedené ustanovení vykládají zmiňované správní orgány (především pak Ministerstvo obrany). Dovolil bych si však vyjádřit jistou pochybnost o nezaujatosti právního výkladu zainteresovaných správních orgánů, neboť lze předpokládat, že tyto budou z pochopitelných důvodů tíhnout spíše k výkladu, který je pro něj samotné příznivější.

Výše uvedený názorový rozkol nám tak vymezuje první otázku, kterou se ve spojitosti se zájmovými územími musíme zabývat, tedy zdali tzv. vymezené území představuje zvláštní druh územního omezení.

Historická východiska právní úpravy

Pro pochopení významu a interpretaci uvedené normy jsem se pokusil zapátrat, z jakých historických kořenů uvedené ustanovení vychází a k jakému účelu bylo do platného stavebního zákona přejato.

Současné ustanovení § 175 stavebního zákona přímo navazuje na předchozí právní úpravu § 125 odst. 2 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), (dále jako „stavební zákon 1976“). Podle toho platilo nejprve do roku 1998 následující:

„Orgány stanovené federálním ministerstvem národní obrany (dále jen „vojenská správa“), orgány stanovené federálním ministerstvem vnitra nebo ministerstvem vnitra České socialistické republiky a ministerstvem vnitra Slovenské socialistické republiky (dále jen „orgány ministerstva vnitra“) mohou určit a oznámit národním výborům území, v nichž lze v zájmu zajištění obrany a bezpečnosti státu vydat územní rozhodnutí a stavební povolení jen se souhlasem vojenské správy nebo orgánu ministerstva vnitra; …“

Poté pak s účinností od 30.6.1998:

„Ministerstvo obrany a Ministerstvo vnitra mohou určit a oznámit stavebním úřadům území, v nichž lze v zájmu zajištění obrany a bezpečnosti státu vydat územní rozhodnutí a stavební povolení jen se souhlasem Ministerstva obrany nebo Ministerstva vnitra;…“

Citovaná ustanovení jsou v lecčem podobná současné právní úpravě. Podstatná změna však spočívá v tom, že první věta obsahuje modalitu dovolení. Vzhledem k absenci dalších podmínek a omezení tak z již neplatného ustanovení § 125 stavebního zákona 1976 můžeme dovozovat poměrně silné oprávnění zmíněných státních orgánů označit územní plochy významné pro mocenské zájmy státu. Za staré právní úpravy tak v zásadě platilo totéž, co ohledně nové úpravy dovozuje Lachmann (viz výše), tedy že vymezené území podle § 125 stavebního zákona 1976 představovalo zvláštní územní omezení, jehož vznik byl zcela v dikci příslušných ministerstev.

Nutno však poznamenat, že dané ustanovení vycházelo k politického kontextu doby a odpovídalo socialistickému pojetí veřejného zájmu a soukromého vlastnictví. Vykládat současné ustanovení § 175 stavebního zákona obdobným způsobem by tak dle mého neodpovídalo ani posunu v textaci obou ustanovení, ani značnému společenskému vývoji posledních čtyřech desetiletí.

Srovnání s obdobnými právní instituty

Za účelem interpretace ustanovení § 175 stavebního zákona považuji za účelné podrobit krátké analýze právní instituty, které jsou svým významem a dopady obdobné. Při diskuzi o územních omezeních ve veřejném zájmu pak jako první zřejmě vyvstanou na mysli ochranná pásma, stavební uzávěry, záplavová území, památkově chráněná či (přírodní) chráněná území.

Ochranná pásma lze charakterizovat jako vymezenou plochu obklopující nemovitost či určité území, ve které se podle povahy a důvodu ochrany určitá činnost zakazuje, případně reguluje. Vznikají buď ze zákona (ty nejsou pro účely tohoto článku podstatné), nebo správním aktem (územním rozhodnutím dle § 83 stavebního zákona, či opatřením obecné povahy). Typickým projevem ochranného pásma je buď přímé omezení určitých činností, které jinak být vykonávány mohou (typicky určitého druhu výstavby), případně omezení nepřímé, kdy k určité činnosti je třeba souhlas či povolení orgánu, který jinak není vyžadován.

Typický příklad zvláštního ochranného pásma nalezneme v § 44 zák. č. 222/1999 Sb., o zajišťování obrany České republiky, kterým jsou zabezpečovány prostory obklopující objekty důležité pro obranu státu.

Územním opatřením o stavební uzávěře je formou opatření obecné povahy zamezováno výstavbě, a to z důvodu veřejného zájmu, jež má časově omezenou platnost. Smyslem stavební uzávěry je krátkodobě omezit stavební činnost, která by mohla ztížit budoucí využití území.

Rovněž záplavová území ve smyslu § 66 zákona č. 254/2001 Sb., vodní zákon, jsou vymezována opatřením obecné povahy. Smysl záplavových území pak spočívá v zamezení umisťování a provádění staveb, a to v zájmu ochrany zdraví a majetku.

Památkové rezervace a zóny, shodně jako zvláště chráněná území, vznikají na základě zákona či podzákonného předpisu, jejich režim je tak už do značné míry odlišný.

Společným znakem všech výše uvedených územních omezení je tak především existence veřejného zájmu, vznik na základě konkrétního správního aktu (předpisu), ve velké části případů pak rovněž důvody a rozsah stanovených omezení a případné náhrady za ně.

Vraťme se opět k otázce interpretace pojmu „území vymezených ministerstvy obrany a vnitra“. Pokud bychom považovali za správné první výkladové stanovisko, tedy že tzv. vymezená území představují další kategorii územních omezení, pak nelze než konstatovat, že smysl, účel a dopady do majetkoprávní sféry dotčených osob jsou ve srovnání s jinými územními omezeními, které český právní řád zná, prakticky shodné. Přes to se však právní úprava § 175 stavebního zákona od všech výše uvedených do značné míry liší. Nejen že žádným způsobem neřeší procesní stránku vymezování zájmových území, nestavuje jim ale ani formu žádného správního aktu, nezabývá se důvody a rozsahem souvisejících omezení, ani náhradou za ně.

Nevidím přitom rozumný důvod k tomu, aby se právě ochrana zájmu na zajišťování obrany a bezpečnosti státu takto mimořádným způsobem vymykala z právního rámce ochrany jiných veřejných zájmů, které jsou svým významem srovnatelné.

Z obou nastíněných právních interpretací tak systematický výklad spíše přisvědčuje názoru Plose, tedy že § 175 stavebního zákona je pouhou procesní normou a jako takový předpokládá existenci jiného předpisu, který by pojem vymezeného území normativně naplnil. Sám o sobě však není s to přiznat příslušným správním orgánům žádné zvláštní oprávnění.

Omezení vlastnického práva a veřejný zájem

V důsledku kteréhokoli ze zákonem předpokládaných územích omezení dochází současně k zásahu do výkonu vlastnických práv dotčených vlastníků nemovitostí. Tento zásah může mít dvojí podobu. Buď se může jednat o omezení přímé, kdy zákaz určitých činností v daném území plyne přímo z konkrétního zřizovacího aktu (např. z rozhodnutí o ochranném pásmu), případně ze zákona, nebo o omezení zprostředkované, kdy podmínkách, omezeních, či případném zákazu činnosti rozhoduje v konkrétním případě správní orgán (např. formou závazného stanoviska v řízení podle stavebního zákona). Dopady obou typů omezení jsou však v důsledku stejné.

Jakákoli územní omezení přirozeně doprovází konflikt mezi deklarovaným veřejným zájmem a základním lidským právem na vlastnictví. V případě zájmových území ve smyslu § 175 stavebního zákona naráží vlastnická práva dotčených vlastníků na veřejný zájem na zajišťování obrany a bezpečnosti státu.

Ústavně zaručené právo na vlastnictví však může veřejnému zájmu ustupovat pouze za předpokladu, že bude zachována spravedlivá rovnováha mezi obecným a individuálním zájmem, tj. do té míry, kdy je zásah proporcionální. V kontextu čl. 6 Listiny základních práv Evropské unie lze přitom na veřejný zájem na zachování bezpečnosti nahlížet rovněž jako na základní lidské právo a je tedy nasnadě na vzniklý konflikt nahlížet rovněž optikou principu proporcionality.

Aby bylo výše uvedená kritéria spravedlnosti a proporcionality vůbec možné v konkrétním případě posoudit, je třeba jasně a konkrétně označit sledovaný účel daného omezení, posoudit možné alternativy, odůvodnit jeho rozsah, jakož i přiměřeně prokázat potřebnost a efektivitu zvoleného řešení.

Totéž by tedy muselo platit i v případě vymezených území, u kterých by tak dle mého bylo nezbytné tyto parametry jasně deklarovat, a dále umožnit jejich následný přezkum (neboť ten je v případě jakéhokoli omezování individuálních práv zcela klíčový). Pokud bychom tedy přijali premisu, že zájmová území jsou svébytným institutem, museli bychom na ně klást srovnatelné podmínky, jaké jsou kladeny na jiná územní omezení (např. na zmiňovaná ochranná pásma). Za ústavně konformní minimum přitom považuji situaci, kdy by tato zájmová území byla zřizována na základě správního aktu, s nezbytným odůvodněním a při zachování veškeré procesní obrany a možností přezkumu, která se dotčeným vlastníkům poskytuje v případě jiných srovnatelných zásahů do jejich majetkoprávní sféry.

S ohledem na absenci výslovného zmocnění k vydání správního rozhodnutí a na materiální povahu vymezeného území se domnívám, že tímto správním aktem by nemohlo být nic jiného, než opatření obecné povahy.

Současně se domnívám, že se nemůžeme spokojit s tím, aby byla spravedlnost a proporcionalita zvoleného omezení posuzována až v rámci přezkumu správního rozhodnutí, podmíněného závazným stanoviskem dotčeného orgánu (tj. jednoho z ministerstev).

Závěr

Jak vyplývá ze shora uvedeného, ustanovení § 175 stavebního zákona vyvolává velké množství otázek, na které není možné podat jednoznačnou odpověď. To považuji za velmi nešťastné především s ohledem na důsledky, které uvedené ustanovení může mít na majetkoprávní sféru dotčených osob.

Po zvážení všech výše uvedených argumentů se však přikláním k názoru, že předmětné ustanovení stavebního zákona není samo o sobě způsobilé konstituovat jakákoli hmotněprávní oprávnění. Z mého pohledu se § 175 stavebního zákona jeví spíše jako jakýsi nesystémový anachronismus, nad jehož reálnou aplikovatelností visí řada otazníků.

Abych parafrázoval myšlenku, vyjádřenou Nejvyšším správním soudem v jeho rozsudku ze dne 13.5.2004, č.j. 1 As 9/2003-90, není-li zákonodárce v konkrétním případě schopen vyjádřit normu způsobem jasným, určitým a srozumitelným, je třeba volit takový výklad normy, který je rozumný a funkční. 

S přihlédnutím dále k textaci, systematickému zařazení, logickému srovnání s obdobnými instituty napříč právním řádem, jakož i k posouzení z hlediska konfliktu s ústavně zaručenými právy, mám za to, že smysl této normy je spíše registrační a slouží pouze jako předpoklad pro vstup uvedených správních orgánů do řízení podle stavebního práva.

I pokud bychom přes všechno výše uvedené však připustili, že území vymezená Ministerstvem obrany a Ministerstvem vnitra představují samostatný právní institut, je třeba trvat na požadavku zachování práv dotčených osob, především pak práva na soudní ochranu a přezkum, práva na minimalizaci zásahů do individuálních práv, práva na náhradu za nezbytná omezení a rovněž na zamezení svévole ze strany správních orgánů.

Publikováno pro časopis EPRAVO.CZ Magazine k právnímu stavu ke dni 1.4.2019

Mgr. Christian Grym, LL.M.

advokát

[1] POTĚŠIL, Lukáš, ROZTOČIL, Aleš, HRŮŠOVÁ, Klára, LACHMANN, Martin. Stavební zákon – komentář. 5. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2016.

[2] PLOS, Jiří. Stavební zákon s komentářem pro praxi: [stav k 31.8.2013]. Praha: Grada, 2013.

V době psaní tohoto příspěvku celý realitní trh s napětím vyhlíží okamžik, kdy vstoupí v účinnost zcela nový zákon o realitním zprostředkování (dále jako „ZRZ“), jehož znění počátkem ledna letošního roku podepsal prezident republiky a 17. února vyšel ve sbírce zákonů. ZRZ, který mimo jiné rámcovým způsobem upravuje některé smluvní typy, které jsou v realitní praxi hojně a tradičně využívány, bude účinný již od 3. 3. 2020. Uvedený ZRZ mimo jiné rámcovým způsobem upravuje některé smluvní typy, které jsou v realitní praxi hojně a tradičně využívány.

Vedle dosud inominátní rezervační smlouvy a se jedná právě o smlouvu o realitním zprostředkování, která oproti obecné úpravě občanského zákoníku získává jistá specifika. V očekávání nové právní úpravy však nesmíme zapomínat na fakt, že nová právní úprava není zcela samospasná a že zprostředkovatelská smlouva v souvislosti s realitní činností prošla v rozhodovací praxi soudů za uplynulé roky značným vývojem.

Úvodem se sluší připomenout, že obecnou právní úpravu zprostředkování nalezneme v ustanoveních §§ 2445-2454 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „OZ“). Podle té je zprostředkování závazek zprostředkovat zájemci uzavření určité smlouvy s třetí osobou, čemuž odpovídá závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi. Jedná se tak o smlouvu obstaravatelského typu, jejíž hospodářský účel se dá charakterizovat je jednorázové vyhledání vhodného obchodního partnera. Zprostředkovatel při své činnosti zpravidla nejedná jako přímý zástupce zájemce, ale pouze vyvíjí jakousi „dohazovací“ činnost, přičemž samotný kontraktační proces je již ponechán na aktivitě přímých účastníků zprostředkované smlouvy.

Realitní trh si v průběhu let vynutil určité zvláštnosti, kterými takto definovaný zprostředkovatelský vztah obohatil o některé pravidelně se vyskytující obsahové náležitosti (naturalia negotii), které obecná úprava sice v duchu smluvní volnosti umožňuje, avšak přímo neupravuje.[1]

Tyto zvláštní náležitosti reflektuje zákon o realitním zprostředkování, který (především) v §§ 9 – 11 a dále §§ 17 – 19 obsahuje zvláštní úpravu, která se uplatní v oblasti realitního zprostředkování (tedy vyjádřeno slovy § 2 písm. c) a d) ZRZ v případě smluv o zprostředkování, kterými se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, tedy smlouvy o nabytí vlastnického práva k věci, nebo práva užívání či požívání).

Samotná litera zákona však nepodává zcela úplnou a komplexní informaci o tom, jak na zprostředkovatelskou smlouvu nahlížet. Vedle odborné literatury tento obraz realitního zprostředkování dotváří především obsáhlá rozhodovací praxe soudů, o které bych si s trochou nadsázky dovolil tvrdit, že je pro pochopení základních právních kamenů realitního zprostředkování informačně obsáhlejší, než oba nadepsané právní předpisy.

Okamžik vzniku práva na provizi

Ustanovení § 2447 OZ umožňuje, aby si strany zprostředkovatelské smlouvy sjednaly dva typově odlišné režimy vzniku práva na provizi.[2] Tyto režimy se vzájemně liší podle toho, co je cílem zprostředkování.

Obecně předpokládaným (a zákonem preferovaným) výsledkem činnosti zprostředkovatele je uzavření zprostředkovávané smlouvy (čemuž odpovídá znění § 2445 odst. 1 OZ). V takovém případě pak vznik práva na provizi reflektuje dosažení cíle zprostředkování a právo na provizi vzniká uzavřením příslušné smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou.

Druhá varianta pak předpokládá, že činnost zprostředkovatele směřuje k obstarání příležitosti k uzavření smlouvy se třetí osobou. Tato možnost je přejata z někdejšího zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, přičemž její užití před velkou novelou soukromého práva z roku 2014 bylo značně limitováno tím, že v podnikatelsko-spotřebitelských vztazích (mezí které realitní zprostředkování ve větším procentu případů spadá) byla nepřípustná. Nejvyšší soud České republiky za staré civilní úpravy dovodil, že:

„…v případě, že zprostředkovatel jako podnikatel poskytuje služby realitní kanceláře a v jejich rámci při uzavření a plnění smlouvy jedná, zatímco zájemce, fyzická osoba, v právním vztahu se zprostředkovatelem jako podnikatel nevystupuje, je zprostředkovatelská smlouva současně i smlouvou spotřebitelskou ve smyslu ustanovení § 52 obč. zák. Pro spotřebitelské smlouvy platí, že strany se nemohou smluvně odchýlit od zákona v neprospěch spotřebitele a dále že v pochybnostech o významu spotřebitelských smluv platí výklad pro spotřebitele příznivější (srov. § 55 odst. 1 a 3 obč. zák.). To znamená, že smluvní vyloučení ustanovení § 774 obč. zák. a jeho nahrazení dohodou, podle níž má zprostředkovatel právo na odměnu již jen na základě obstarání příležitosti k uzavření smlouvy, je neplatné, neboť je pro spotřebitele zjevně nevýhodnější.“[3]

Ačkoli své shora uvedené závěry Nejvyšší soud v celé řadě rozhodnutí potvrdil, není vzhledem ke změně právní úpravy již tato argumentace použitelná. Možnost vázat vznik práva na provizi již na obstarání příležitosti přitom výslovně (i ve spotřebitelských vztazích) umožňuje § 19 odst. 2 ZRZ, který užití této varianty vzniku práva na provizi podmiňuje pouze splněním informační povinnosti vůči zájemci. V současné době je tak z právního hlediska možné v rámci realitního zprostředkování vázat vznik práva na provizi jak na uzavření zprostředkované smlouvy, tak na obstarání příležitosti k jejímu uzavření.

Pro úplnost pak dodám, že právní úprava vzniku práva na provizi je dispozitivní a je tak možné vázat vznik práva i na jiné skutečnosti. Jedinou limitaci představuje § 19 odst. 2 ZRZ, podle kterého může být splatnost provize vázána nejdříve na obstarání příležitosti.

Z praktického hlediska se tak například lze rovněž setkat s variantou, která váže vznik práva na provizi zprostředkovatele až na okamžik, kdy zájemce obdrží od třetí strany plnění, sjednané ve zprostředkované smlouvě (typicky tedy zaplacení kupní ceny). Taková dohoda však nebývá v realitním zprostředkování častá, neboť zprostředkovatele de facto staví do role, kdy odpovídá za splnění smlouvy třetí osobou.

Obstarání příležitosti

Vrátíme-li se pro tuto chvíli k variantě obstarání příležitosti, pak je zajisté vhodné vysvětlit, co se vlastně pod spojením „obstarání příležitosti“ myslí. Toho se zhostil opět Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 29.1.2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, ve kterém je vysvětleno, že:

„Obstaráním příležitosti se rozumí vyhledání takové třetí osoby, s níž má zájemce reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce.“

K obstarání příležitosti tak dojde jedině v případě, že třetí osoba má současně objektivní možnost a subjektivní zájem zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. V navazujícím rozhodnutí ze dne 21.5.2019, sp. zn. 33 Cdo 902/2019, k tomu Nejvyšší soud dodává, že příležitost není obstarána v případě, kdy se strany zprostředkovávané smlouvy (typicky kupující a prodávající) nedohodnou na podstatných náležitostech smlouvy, a to i přes to, že zájemce (kupující) dříve svůj zájem o uzavření smlouvy stvrdil uzavřením rezervační smlouvy a složením blokačního depozitu. Jinými slovy tak ani uzavření rezervační smlouvy se zájemce nemusí automaticky znamenat, že zprostředkovatel splnil svou smluvní povinnost.

V posledně zmíněném rozhodnutí Nejvyššího soudu stojí za povšimnutí rovněž skutkové okolnosti řešeného případu. Mezi zájemcem a zprostředkovatelem obstaranou třetí osobou totiž po uzavření rezervační smlouvy došlo především k zásadní neshodě na výši kupní ceny. Minimální výše kupní ceny přitom byla mezi zprostředkovatelem a zájemcem ve zprostředkovatelské smlouvě výslovně sjednána. Je-li obsahem závazku zprostředkovatele „obstarat příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem“, ale konstatovat, že spojení „smlouva s určitým obsahem“ směřuje právě k náležitostem, které si zprostředkovatel a zájemce výslovně sjednaly. Tomu odpovídá i příslušná pasáž již zmíněného rozsudku NSČR ze dne 29.1.2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, ve kterém je vysvětleno, že:

„smlouva s určitým obsahem je předmětem zprostředkování, pokud jsou ze strany zájemce uvedeny konkrétní požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy, při jejichž splnění má zájem smlouvu uzavřít; vymezeny musejí být především podstatné obsahové složky zprostředkovávané smlouvy, které jsou pro její vznik nezbytné, vymezení dalších obsahových částí závisí na požadavcích zájemce.“ [4]

V případě řešeném v rozhodnutí NSČR sp. zn. 33 Cdo 902/2019 tak zprostředkovateli nevzniklo právo na provizi z toho důvodu, že neobstaral uzavření smlouvy s určitým obsahem, neboť jím dohledaná třetí osoba nebyla ve skutečnosti ochotna akceptovat jednu z podstatných náležitostí (kupní cenu), kterou si zprostředkovatel a zájemce sjednali. Jak ale posuzovat situaci, kdy se zájemce s třetí osobou nedohodne na náležitosti zprostředkované smlouvy, která není ve zprostředkovatelské smlouvě vymíněna?

Argumentační vlna obou citovaných rozhodnutí Nejvyššího soudu mě vede k závěru, že k obstarání příležitosti dojde v případě, kdy je zprostředkovatelem vyhledaná třetí osoba schopná a ochotná zprostředkovanou smlouvu uzavřít minimálně za podmínek, které si zájemce se zprostředkovatelem dohodl a které tak považuje za podstatné. V duchu hospodářského účelu zprostředkování, kterým je propojení potenciálních kontrahentů, se domnívám, že zprostředkovatel nemůže nést odpovědnost za situaci, kdy kontraktační proces ztroskotá na neschopnosti smluvních stran vzájemně se dohodnout na obsahu smlouvy, který nebyl zájemcem ve vztahu ke zprostředkovateli vymíněn. Zprostředkovatel ostatně není přímým zástupcem zájemce a má tak omezené prostředky, jak do jednání stran zasáhnout.

V těchto úvahách se ale již dostáváme na poměrně tenký led, neboť identifikovat pravou příčinu krachu předsmluvního jednání nebývá vždy možné. Často přitom dochází k situacím, kdy jedna ze stran jednání o obsahu smlouvy začne sporovat nepodstatné náležitosti právě z toho důvodu, aby zakryla svůj následný nezájem o uzavření smlouvy jako takové. V takové situaci pak bývá obtížné rozlišit, zdali zprostředkovatelem vyhledaná třetí osoba vůbec nebyla ochotna smlouvu se zájemcem uzavřít (a právo na provizi nevzniká), či zda k neuzavření smlouvy došlo v důsledku povšedních neshod, osobních antipatií, či prosté vyjednávací neschopnosti (za které zprostředkovatel neodpovídá a právo na provizi mu vzniká).

Neschopnost druhé smluvní strany plnit

Kromě absence skutečného zájmu třetí osoby o uzavření zprostředkované smlouvy vzniká další sporná situace rovněž v okamžiku, kdy se v průběhu jednání o obsahu zprostředkované smlouvy vyjde najevo, že obstaraná třetí osoba není schopna poskytnout patřičné protiplnění (zaplatit kupní cenu), či jinak není schopna smlouvu splnit. V realitní praxi se typicky se jedná např. o situaci, kdy kupující objektivně není schopen sehnat financování.

Bez toho, abych jakkoli předjímal budoucí vývoj rozhodovací praxe soudů, se ve světle dvou výše uvedených rozhodnutí Nejvyššího soudu domnívám, že v takovém případě je zcela legitimní, když zájemce s takovou osobou odmítne zprostředkovanou smlouvu uzavřít (a zprostředkovateli zaplatit provizi). Podpůrně by se přitom dalo odkázat na ustanovení § 2452 OZ, podle kterého „zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní…“, případně na povinnost jednat s odbornou péčí ve smyslu § 5 OZ.

Uvedený případ se však zásadně liší od situace, kdy k uzavření zprostředkované smlouvy sice dojde, ale obstaraná třetí osoba smlouvu následně nesplní (neuhradí kupní cenu). V takovém případě k naplnění cíle zprostředkování (tj. uzavření zprostředkované smlouvy) jednoznačně došlo a nebylo by legitimní po zprostředkovateli požadovat, aby odpovídal za porušení smlouvy způsobené třetí osobou (samozřejmě v případě, pokud tak účastníci zprostředkování výslovně nesjednají – viz výše). To ostatně konstatoval i Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 28.5.2013, sp. zn. 32 Cdo 2694/2011:

„Zprostředkovateli vzniká nárok na provizi již okamžikem obstarání reálné příležitosti uzavřít smlouvu. Smlouvou o zprostředkování nepřebírá zprostředkovatel odpovědnost za to, že osoba, se kterou zprostředkovatel uzavření smlouvy doporučil, svůj závazek ze zprostředkované smlouvy splní, ani za to neručí.“

Další sjednané závazky zprostředkovatele

Nejvyšší soud ve výše zmíněném (a obsahově velmi výživném) rozsudku ze dne 29.1.2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, uvádí ke vzniku práva na provizi dále následující:

„Činnost zprostředkovatele podle zprostředkovatelské smlouvy směřuje pouze k vyhledání třetí osoby, s níž by měl zájemce možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. V rámci zprostředkování pak není zprostředkovatel povinen zájemce zastupovat a uzavření zprostředkovávané smlouvy je věcí samotného zájemce.“

Vzápětí ale dodává:

„Strany si však mohou dohodnout (sjednat) další povinnosti zprostředkovatele jdoucí nad rámec vlastní zprostředkovatelské činnosti; v takovém případě nelze závazek zprostředkovatele považovat za splněný pouhým obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu, byť by se jednalo o uzavření smlouvy s určitým obsahem, proto ani samotné obstarání příležitosti k uzavření smlouvy právo na provizi zprostředkovateli nezakládá.“

V kontextu dále uvedeného si v tomto okamžiku nejsem jistý, jak uvedený závěr Nejvyššího soudu správně interpretovat. Skutkově se sice jedná o trochu odlišnou situaci, lze však mít za to, že tyto závěry nejspíše navazují na dřívější judikaturu Nejvyššího soudu,[5] podle které strany mohou vázat vznik práva na provizi i na splnění jiných podmínek, než jsou v zákoně výslovně uvedeny. Sjednají-li strany dodatečné podmínky výslovně, pak je vznik práva na provizi vázán až na splnění sjednaných podmínek. Za takové podmínky označil Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí z roku 2010 příkladmo zabezpečení zpracování smluvní dokumentace, asistence v kontraktačním jednání budoucích smluvních stran, zprostředkování úvěrového financování, podání návrhu na vklad, apod.

Takový závěr však považuji za problematický, a to především s ohledem na plánované znění § 3 ZRZ, podle kterého:

„(1) Realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.

(2) Realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla

a) poskytnutí inzertní služby,

b) posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny,

c) zpracování marketingu nemovité věci,

d) zajištění prohlídky nemovité věci,

e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,

f) zprostředkování poskytnutí právních služeb,

g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.“

a to ve spojení s ustanovením § 19 odst. 2 ZRZ, který výslovně připouští, aby byla splatnost provize (zřejmě též myšleno v souladu s občanským zákoníkem jako právo na provizi) vázána na obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy.

Nevyloučí-li tedy ujednání stran ve smlouvě o realitním zprostředkování užití ustanovení § 3 odst. 2 ZRZ, poté by ve smyslu nadepsané judikatury mělo právo na provizi vznikat teprve okamžikem, kdy dojde ke splnění všech dalších povinností zprostředkovatele (z nichž mnoho nastává až poté, co by pojmově došlo ke vzniku práva na provizi při obstarání příležitosti).

V současné praxi realitního zprostředkování je však dle mého prakticky nepřípustné nenabídnout zájemcům ze strany realitní kanceláře uvedené „doplňkové“ služby, či alespoň jejich podstatnou část (což ostatně deklaruje i ZRZ). Závěr o tom, že právo na provizi vzniká až po splnění všech sjednaných povinností zprostředkovatele, a to bez ohledu na to, který ze zákonem předvídaných režimů vzniku práva na provizi strany ujednaly, nepovažuji ani za praktický, ani za rozumný.

I vyjma popsaných rozporů s novou právní úpravou realitního zprostředkování si dovoluji poznamenat, že vázání vniku práva na provizi na splnění řady dalších podmínek již dle mého vybočuje z mezí smyslu zprostředkování jakožto smluvního typu a posouvá zprostředkování spíše někam na pomezí smlouvy o poskytování služeb. Ostatně esenciálním účelem zprostředkování je propojení nabídky s poptávkou. Poskytnutí dalších služeb je již jen přirozeným důsledkem toho, že zprostředkovatel je zpravidla pro svou profesní odbornost schopen zájemci poskytnout nadstavbové služby (a tím si rovněž ospravedlnit případně vyšší odměnu). Odepírat pak zprostředkovateli jeho provizi pouze z toho důvodu, že zájemci (ať už z jakéhokoli důvodu) neposkytl některou z nadstavbových služeb, ačkoli svůj primární závazek splnil, nepovažuji za legitimní.

V tomto směru tedy doufám, že se v brzké budoucnosti dočkáme rozhodnutí, ve kterých Nejvyšší soud své shora uvedené závěry buď upřesní či rozvine, nebo ideálně tuto myšlenkovou větev podrobí racionální revizi.

Příčinná souvislost s činností zprostředkovatele

Základním předpokladem vzniku práva na provizi ze zprostředkování je ve smyslu § 2447 OZ naplnění sjednaných předpokladů, tedy buď uzavření zprostředkované smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou, nebo obstarání příležitosti uzavřít se třetí osobou smlouvu s určitým obsahem (viz výše), případně pak další skutečnost, kterou strany ujednaní.

Již za minulé právní úpravy však judikatura dovodila, že ke splnění zprostředkovatelského závazku nedojde v situaci, kdy k uzavření zprostředkované smlouvy nedošlo v důsledku činnosti zprostředkovatele, resp. které s jeho činností nebylo v příčinné souvislosti.[6] Absenci příčinné souvislosti dovozoval Nejvyšší soud pak např. z toho, že k uzavření domněle zprostředkované smlouvy došlo až s dlouhým časovým odstupem a za jiných okolností.[7] Tyto závěry přitom soudy dovodili jak v režimu někdejšího zákona č. 40/1964 Sb., (starý) občanský zákoník, tak dle zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, a to bez ohledu na odlišný režim i formulace.

Ačkoli mi není známo, že by danou právní otázku některý z vyšších soudů řešil i za účinnosti současného občanského zákoníku, není zřejmě důvod se domnívat, že by došlo v této již letité rozhodovací praxi k nějaké změně. Pohledem realitní praxe bude však zajímavou otázka dokazování v situaci, kdy zprostředkovatel provádí veřejnou nabídku širokému okruhu lidí (ať už na internetu, na sociálních sítích, v tisku, či třeba telemarketingem). Za takové situace je celkem rozumné předpokládat, že až na naprosté výjimky bude jakákoli osoba se zájmem o uzavření zprostředkovávané smlouvy nalezena alespoň částečně v důsledku aktivity zprostředkovatele, a to ať už se do kontaktu se zájemcem dostane prostřednictvím zprostředkovatele, nebo jej kontaktuje přímo (tím spíše v případě, kdy je ve smyslu § 17 ZRZ sjednáno výhradní zprostředkování).

Závěr

Rozhodovací praxe soudů týkající se zprostředkovatelské smlouvy v realitní oblasti je poměrně bohatá. Dle mého názoru jí však v některých ohledech ubírá na přesvědčivosti fakt, že je z velké části zatížena snahami vyšších soudů o „umravňování“ realitních zprostředkovatelů v první dekádě jednadvacátého století. Stejným způsobem je ostatně ovlivněna též judikatura týkající se rezervačních smluv, nebo spotřebitelských smluv v realitní oblasti. Novější rozhodnutí (především) Nejvyššího soudu se však již vyznačují poměrně vyváženým a racionálním přístupem k jednotlivým institutům typickým pro zprostředkovatelskou činnost. Stále se však nemohu zbavit dojmu, že je právo realitního zprostředkování opředeno pavučinou nejasností, která jistotě a stabilitě realitního trhu u nás právě dvakrát nepřispívá.

Není zcela překvapivé, že nový realitní zákon do této praxe žádné bouřlivé změny nepřinese. Jedná se ostatně v dané oblasti o průkopnický předpis, jehož účelem ani nebylo zasahovat do hmotněprávní úpravy zákonných instrumentů, ale spíše stanovit podmínky výkonu činnosti realitního zprostředkovatele. V tomto ohledu tak nezbývá než trpělivě sledovat, jakým směrem se bude ubírat budoucí rozhodovací praxe soudů.

Publikováno pro časopis Právní prostor k právnímu stavu ke dni 19.2.2020

Mgr. Christian Grym, LL.M.

advokát

[1] Jde zejména o zvláštní způsob vzniku práva na provizi, sekundární povinnosti zprostředkovatele zajistit vedle propojení zájemce a třetí osoby rovněž např. smluvní dokumentaci, úschovu kupní ceny, předání předmětu převodu, apod.

[2] Občanský zákoník výslovně nehovoří o vzniku práva na provizi, ale o její splatnosti. Existuje přitom teoretickoprávní rozpor ohledně toho, zdali splatnost de facto znamená vznik práva, nebo zdali právo na provizi vzniká již uzavřením zprostředkovatelské smlouvy a splatností pak toto právo pouze dozrává. Aniž bych se cítil povolán zabředávat do této akademické rozepře si z praktických důvodů dovolím přiklonit se k variantě první, neboť v takovém případě se nedostávám do konfliktu s pojmem splatnost tak, jak jej chápe právo veřejné a ekonomická teorie, což by bylo pro čtenáře přirozeně matoucí.

[3] Rozsudek NSČR sp. zn. 33 Cdo 2552/2012, ze dne 21. 7. 2014

[4] Pro snazší výklad jen poznamenám, že spojení „podstatné obsahové složky“ je významově shodné s pojmem podstatné náležitosti (latinsky essentialia negotii).

[5] např. rozsudek NSČR sp. zn. 33 Cdo 3900/2008, ze dne 27.10.2010

[6] Rozsudek NSČR sp. zn. 23 Cdo 856/2010, ze dne 26.10.2011

[7] Rozsudek NSČR sp. zn. 33 Cdo 930/2013, ze dne 30.4.2015